QUELLES SONT LES MÉTHODES D'ÉVALUATION ?

En fonction du type d’opérations immobilières envisagées ou de la situation juridique du bien (mutation, expropriation, préemption, etc.), il existe plusieurs méthodes de calcul de la valeur vénale.

Retour sur investissement, rendement locatif du bien, ou simple achat en vue d’une occupation par le propriétaire, les enjeux et les attentes diffèrent dans chaque cas.

C’est pourquoi les commanditaires d’une expertise en valeur vénale souhaitent obtenir des réponses adaptées à leurs besoins. La comparaison directe Elle consiste à prendre en compte les caractéristiques du marché local et des qualités intrinsèques du bien.

L’évaluation se fait par l’étude des transactions récentes des biens comparables en termes d’usage, de taille, de qualité des prestations et d’emplacement et d’en déterminer un prix de vente moyen par mètre carré pour ce type d’opération.

Ce résultat est ensuite pondéré par les aspects positifs ou négatifs qui peuvent influer sur le prix du bien (qualité et état des équipements, conservation du bâti, etc.). La capitalisation de revenu Il s’agit de déterminer le taux de rendement d’un bien immobilier.

L’expertise porte alors sur l’évaluation des caractéristiques du bien pour en mesurer les atouts et les faiblesses, puis d’effectuer une comparaison en s’appuyant sur une étude de marché des biens analogues implantés à proximité.

L’expert immobilier pourra alors estimer les ressources produites par les revenus locatifs et indiquer avec précision un taux de rendement pour les investisseurs. La méthode promoteur Ce mode de calcul est particulièrement adapté aux opérations de promotion immobilière.

Il permet d’estimer le retour sur investissement généré par le projet.

Elle tient donc compte du potentiel de développement du bien (construction, extension) en s’appuyant sur les données réglementaires urbanistiques et cadastrales (servitudes, COS, constructibilité des terrains, etc.).

Il s’agit donc d’une projection théorique conduisant à déterminer la valeur optimale de l’opération.

Elle intègre donc à la fois les différentes dépenses (acquisitions foncières, coûts des travaux, charges bancaires et fiscales, etc.) et les revenus escomptés en fin d’opération (revente). La méthode des Discounted cash flow(flux futurs de trésorerie) Ce calcul s’appuie sur les flux de trésorerie générés par la propriété immobilière.

La méthode prend en compte l’évolution dans le temps de ces flux afin de les chiffrer le plus précisément possible.

Dans le cas d’un bien immobilier, on évalue le plus souvent ces flux sur une période comprise entre deux campagnes majeures de travaux.

L’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier par la méthode des Discounted Cash Flow (DCF) correspond en réalité à calculer ce qu’il rapporte.

Elle n’est pas seulement applicable aux investissements locatifs, mais également en occupation propre par l’économie de loyer qu’elle peut engendrer, en intégrant le principe d’actualisation dans la durée des flux de trésorerie liés.

Dans le cadre d’une transaction, ce calcul prospectif permet de chiffrer l’investissement demandé pour couvrir le prix des capitaux. La méthode des DCF comprend plusieurs actions pour parvenir à l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier :

- modélisation des flux de trésorerie

- estimation du flux normatif 

- calcul du coût moyen pondéré du capital

- calcul de la valeur de l'actif considéré